A usucapião extrajudicial, regulamentada nacionalmente pelo Provimento nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), tornou-se uma das mais relevantes inovações no âmbito registral brasileiro ao permitir a aquisição da propriedade imobiliária sem necessidade de processo judicial, desde que preenchidos determinados requisitos formais. Em 2024 e 2025, o CNJ iniciou debates e atualizações interpretativas destinadas a uniformizar práticas e reduzir entraves burocráticos, especialmente no que diz respeito à suficiência dos documentos apresentados pelo requerente.
A grande controvérsia atual — que tem mobilizado registradores, juristas e órgãos correcionais — diz respeito à possibilidade de o Oficial do Registro de Imóveis admitir o processamento da usucapião extrajudicial mesmo quando a documentação estiver incompleta, desde que existam elementos mínimos que permitam a formação da convicção registral. Tal orientação, defendida em reuniões técnicas e em notas interpretativas de corregedorias, representa uma inflexão relevante em relação à rigidez originalmente aplicada ao Provimento nº 65.
Do ponto de vista normativo, o procedimento continua regido pelo art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), que exige a apresentação de planta e memorial descritivo, ata notarial, certidões negativas e anuência dos confinantes, quando possível. O Provimento nº 65 detalha esses requisitos, mas não impede, em sua literalidade, que o Oficial avalie a suficiência “em concreto” dos elementos apresentados, especialmente diante de situações em que documentos originalmente exigidos não existem, são de difícil obtenção ou foram perdidos pelo decurso natural do tempo.
Em linhas doutrinárias, autores como Afrânio de Carvalho e Ricardo Dip sustentam que o registrador exerce função qualificada de natureza jurídica, possuindo margem de discricionariedade técnica para aferir a plausibilidade do direito real pretendido, sem, contudo, transformar o procedimento em um processo judicial paralelo. Assim, admite-se que a ausência de documento específico pode ser suprida por outros meios de prova, desde que a convicção registral seja alcançada de forma segura.
A análise jurisprudencial também revela avanço no mesmo sentido. Tribunais estaduais — notadamente TJSP e TJMG — vêm reconhecendo que a usucapião extrajudicial não deve ser inviabilizada por formalismos excessivos, desde que se preserve a segurança jurídica e o contraditório administrativo. A lógica predominante é a de que o registrador, ao verificar a impossibilidade material ou prática de apresentação de determinado documento, pode determinar diligências complementares, solicitar declarações de vizinhos, certidões históricas, documentos fiscais, imagens aéreas ou outros meios que demonstrem a posse mansa, pacífica e com animus domini.
Nesse contexto, a proposta de atualização interpretativa do Provimento nº 65 pelo CNJ caminha para reconhecer expressamente essa possibilidade de flexibilização, conferindo maior efetividade ao instituto e contribuindo para a desjudicialização da adjudicação imobiliária. A medida tem impacto direto na celeridade e na economicidade do procedimento, especialmente em áreas rurais e regiões onde a informalidade fundiária é elevada.
Importante registrar que a flexibilização não significa abandono de rigor técnico. Pelo contrário, reforça-se a responsabilidade do registrador em realizar análise qualificada do caso concreto, garantindo segurança jurídica tanto ao possuidor quanto aos terceiros eventualmente afetados. A tendência, portanto, é a consolidação de um modelo híbrido: documentações mínimas obrigatórias, mas complementáveis por outros meios idôneos de prova, a partir de interpretação sistemática e finalística do art. 216-A da LRP, do Provimento nº 65 e dos princípios registrais.
Com a atualização, o CNJ reafirma o papel do Registro de Imóveis como instrumento de pacificação social e ordenamento territorial, incorporando a visão contemporânea de que a regularização fundiária — inclusive pela usucapião extrajudicial — deve ser facilitada sem sacrificar a segurança jurídica, mas também sem tolerar formalismos que, na prática, inviabilizam a aquisição do direito.
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