A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais após a venda de uma unidade imobiliária sempre foi um dos temas mais controversos do Direito Imobiliário. A dúvida é recorrente: quando o compromisso de compra e venda não é registrado, quem deve responder pelas cotas condominiais? O promitente vendedor, ainda proprietário registral, ou o promissário comprador, possuidor do imóvel?
Para uniformizar esse debate, o Superior Tribunal de Justiça submeteu a matéria ao rito dos repetitivos e fixou, no Tema 886, as diretrizes que passaram a orientar nacionalmente a definição da legitimidade passiva.
1. As teses firmadas no julgamento original do Tema 886
O STJ consolidou seu entendimento a partir de três premissas centrais:
a) O critério material prevalece sobre o registro
A Corte estabeleceu que não é o registro do compromisso de compra e venda que define quem deve arcar com as despesas do condomínio. A chave está na relação material com o imóvel, representada por:
• imissão na posse, e
• ciência inequívoca do condomínio sobre a transferência.
Assim, havendo posse e conhecimento do condomínio, o comprador é o responsável pelos débitos.
b) Responsabilidade casuística
Na ausência de registro, a responsabilidade pode recair sobre vendedor ou comprador, conforme as circunstâncias de fato, especialmente quem detinha a posse e usufruía da unidade.
c) Requisitos para afastar a legitimidade do vendedor
Somente se afasta a legitimidade do promitente vendedor quando comprovado, cumulativamente, que:
• o comprador estava imitido na posse, e
• o condomínio tinha prévia e inequívoca ciência da transação.
Consolidou-se, portanto, que a responsabilidade pelas despesas condominiais, ainda que de natureza propter rem, deveria considerar a realidade fática da posse e da comunicação ao condomínio.
2. A decisão que reabre o debate: a revisão do Tema 886
A Segunda Seção do STJ, entretanto, reconheceu a necessidade de reavaliar a tese repetitiva. Foram afetados os REsps 2.015.740 e 2.100.395, de relatoria da Ministra Isabel Gallotti, a fim de verificar se é juridicamente possível estabelecer legitimidade concorrente entre vendedor e comprador para responder pelas despesas condominiais — ainda que haja imissão na posse e mesmo sem comunicação formal ao condomínio.
Com a afetação, foi determinada a suspensão nacional dos processos que discutem a matéria, reforçando a relevância e a repercussão prática do tema.
3. Por que a revisão se tornou necessária
A revisão decorre de uma mudança significativa de perspectiva. Embora o entendimento original privilegie a posse e a ciência do condomínio, decisões mais recentes apontam que:
• A obrigação condominial, por ser propter rem, nasce do vínculo com a coisa, e não necessariamente da fruição.
• O titular do direito real permanece vinculado ao dever legal, independentemente de usufruto direto.
• Pode haver responsabilidade simultânea de vendedor e comprador, a depender do caso concreto.
A Ministra Gallotti destacou ainda que existe divergência interna no próprio STJ:
• a 3ª Turma tende a seguir estritamente o Tema 886,
• enquanto a 4ª Turma demonstra maior abertura para a ideia de responsabilidade concorrente.
Essa fragmentação se reflete nos tribunais estaduais:
• TJDFT, TJMG e TJSP aplicam o Tema 886 quase literalmente;
• TJRJ e TRF3 o utilizam de forma mais flexível, inspirados no REsp 1.442.840 (Min. Paulo de Tarso Sanseverino, in memoriam), que aponta a dualidade do vínculo obrigacional.
4. O cenário atual: transição e incerteza
Hoje, o Tema 886 encontra-se pendente de revisão, e o entendimento antigo continua formalmente válido, embora enfraquecido pela sinalização expressa da Segunda Seção.
Estamos, portanto, em um período de transição jurisprudencial, no qual se percebe uma clara movimentação no STJ em direção à legitimidade concorrente, alinhada à natureza propter rem e à proteção da coletividade condominial.
Até que a nova tese seja fixada, recomenda-se prudência tanto às administrações condominiais quanto aos operadores do Direito, que devem estar atentos ao desenvolvimento da revisão e aos seus possíveis impactos sobre cobranças em curso.
Por: Iris Nascimento é Sócia fundadora do Menezes & Nascimento sociedade de Advogados, escritório especializado em diversas áreas do direito, dentre eles o direito condominial e imobiliário.
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